2025 종부세 과세 대상 기준 완전 정리

나도 대상일까? 공시가격·주택 수 조건 완전 정리

2025년에도 종합부동산세는 많은 부동산 보유자들에게 민감한 주제입니다.

특히 공시가격 변동과 주택 수 판단 기준이 매년 바뀌다 보니 “올해도 내가 종부세 대상일까?” 하는 고민이 많습니다.

이번 글에서는 2025년 기준 종부세 과세 대상 조건을 주택·토지별로 깔끔하게 정리하고, 부부 공동명의와 공제 기준, 과세표준 흐름까지 한 번에 이해할 수 있도록 구성했습니다.

목차

1. 2025 종부세 기준일과 과세 대상 기본 구조

2. 주택분 종부세 – 1 주택·다주택 과세 기준

3. 부부 공동명의 1 주택자, 2025 특례 적용 여부

4. 토지분 종부세 – 종합합산·별도합산 기준

5. 과세표준 계산 구조(공제·세율)

6. 올해 종부세 대상 셀프 체크리스트

7. 마무리 정리

 

 

1. 2025년 종부세 기준일과 과세 대상 기본 구조

종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 주택·토지를 가지고 있는 사람에게 부과됩니다.

따라서 6월 1일 이후 매매, 증여, 상속 등 변동은 올해 과세 대상에 반영되지 않습니다.

종부세는 아래 3가지 유형으로 나눠 과세합니다.

종부세 3대 유형

• 주택분 종부세
• 종합합산토지(비사업용 토지)
• 별도합산토지(사업용 토지)

유형별로 공제 기준과 세율이 완전히 다르기 때문에 “내가 어떤 유형으로 분류되는가?”가 매우 중요합니다.

2. 주택분 종부세 – 1 주택자·다주택자 기준 완전 정리

2025년에도 주택분 종부세의 핵심은 공시가격 기준입니다.

주택분 과세 대상 기준

구분                                                        과세 대상 기준(2025)                                               참고

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1세대 1 주택자                                    공시가격 12억 원 초과                                       단독명의 기준

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다주택자(2 주택 이상)                        인별 공시가격 합산 9억 원 초과                         전국 합산

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조정대상지역 여부 무관                     2023년부터 단일 기준

 

즉, 주택을 여러 채 보유하고 있다면 인당 보유 주택의 공시가격 합계가 9억 원을 넘는지 확인해야 합니다.

포함되는 주택 유형

• 아파트
• 연립/다세대
• 단독/다가구
• 주거용 오피스텔
• 분양권·입주권은 원칙적으로 제외
• 별장·창고·상가 등은 주택 수에 포함되지 않음

 

3. 부부 공동명의 1 주택자, 2025년 기준은?

2025년에도 많은 분들이 혼동하는 부분이 바로 공동명의입니다.

부부 공동명의 1 주택자의 과세 방식

 기본 방식

부부가 공동으로 1 주택을 보유했다면

각자 지분만큼 공시가격을 나누어 인별 9억 공제를 적용합니다.

 

예) 공시가격 16억 → 공동명의(50%/50%)

• 남편: 8억
• 아내: 8억 → 각자 9억 공제 이하 → 종부세 없음

즉, 공시가격 18억을 초과해야 과세 가능성이 생김.

 

선택 특례(1세대 1 주택자 특례)

부부 공동명의라도 아래 조건을 만족하면 ‘1세대 1 주택자처럼 12억 공제’가 가능합니다.

• 1 주택만 보유
• 세대 기준 동일
• 공동명의 → 단독명의 방식으로 신고 선택

👉 단, 어떤 방식이 더 유리한지는 공시가격·지분구조·연령·보유기간에 따라 달라지기 때문에 사전에 계산해 보는 것이 필수입니다.

4. 토지분 종부세 기준 – 종합합산 vs 별도합산

토지는 주택과 완전히 다른 기준을 적용합니다.

토지 과세 기준(2025)

유형                             과세 기준                                             설명

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종합합산토지              공시지가 합산 5억 초과                         비사업용 토지(나대지·잡종지)

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별도합산토지              공시지가 합산 80억 초과                       상가·오피스·공장 등 부속토지

 

대부분의 개인이 보유한 일반 토지는 ‘종합합산토지’로 분류됩니다.

따라서 공시지가 5억만 넘어도 종부세 대상이 될 수 있습니다.

 

5. 과세표준 계산 흐름 – 공제 → 세율 → 산출세액

종부세는 기준을 넘었다고 무조건 세금을 내는 것이 아니라, 공제와 세율 구조를 거쳐 최종 세액이 계산됩니다.

종부세 계산 구조

(공시가격 합산액 × 공정시장가액비율) – 기본공제(12억 또는 9억 등) = 과세표준

과세표준이 결정되면

주택·토지 유형별 세율을 적용하여 산출세액이 계산됩니다.

세액 공제

• 고령자 공제 (만 60세 이상)
• 장기보유 공제 (5년·10년 이상)
• 최대 **80%**까지 공제되는 경우도 있음

공제 적용 여부에 따라 실제 세액은 매우 크게 달라집니다.

6. 올해 종부세 대상 셀프 체크리스트

아래 체크리스트를 통해

2025년에 내가 종부세 대상인지 빠르게 확인해 보세요.

빠른 점검 7가지

• 6월 1일 기준으로 주택·토지를 보유했는가?
• 보유 주택의 2025년 공시가격은 얼마인가?
• 주택 수는 1 주택인가 다주택인가?
• 부부 공동명의라면 공제 방식은 어떤 것이 유리한가?
• 토지 보유 시 종합합산·별도합산 중 어디에 해당하는가?
• 기본공제 적용 후 과세표준이 0원인가?
• 고령자·장기보유 세액공제 대상인가?

7. 무리 – 종부세는 기준 이해가 핵심

2025년 종부세는 공시가격 상승으로 대상자가 늘었지만, 1세대 1 주택 12억 공제, 공동명의 특례, 고령자·보유기간 공제 등 세부 규정을 잘 활용하면 부담을 충분히 줄일 수 있습니다.

 

올해 종부세 고지가 걱정된다면

• 공시가격·주택 수·세대 구성·보유기간 이 네 가지를 먼저 점검해 보세요.

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